El JUICIO DE DESAHUCIO y otras consideraciones.

El juicio de desahucio es un proceso especial y sumario que tiene por objeto que el dueño o arrendador de una finca entregada en arrendamiento pueda recuperarla, ya sea  por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas,  bien porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o por  cualquier otra causa  de resolución que se establezca en la Ley, por ejemplo, desahucio por precario.

El juicio de desahucio está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, art 440.3 y 4.

Vamos a analizar los dos tipos de juicios de desahucio , según el procedimiento a seguir:

1) Juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas (p.ej., el pago de los suministros de agua, luz, gas, de comunidad de propietarios etc).

En este caso, el arrendador puede optar por solicitar del Juzgado sólo la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble o, junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas.  Es decir, acumular el desahucio y la reclamación de cantidad.

Lo único que ha de discutirse en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas,  es si  se debe o no el importe que manifiesta el demandante no se le ha pagado, por lo que tras el requerimiento judicial, si por el arrendatario no se formula oposición, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de que se celebre juicio, y se procede al lanzamiento del inquilino.

Para interponer la demanda de desahucio es necesaria la intervención de Abogado y Procurador. 

Cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades que se deban, hay que indicar en la demanda ” si cabe o no” la  enervación de la acción. Esto significa que el arrendatario a lo largo de la duración del contrato tiene la oportunidad de pagar la renta adeudada cuando lo requiera el Juzgado, en cuyo caso si paga, el contrato seguirá vigente.  Esto lo puede hacer una sola vez.

Hay que solicitar del Juzgado que señale, para el caso de que no se oponga al requerimiento que le ha efectuado el Juzgado, una fecha para el lanzamiento y que  se ejecute directamente  contra sus bienes, en el caso de que se le hayan reclamado el importe de las rentas.

Admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia, dictará un decreto en el que requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba.  También puede consignar judicial o notarialmente dicha cantidad.  En ese mismo plazo puede formular oposición alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En el requerimiento que le hace el Juzgado al demandado, expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista de juicio   en caso de oposición del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.

En el requerimiento se expresará, que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los  TRES DIAS SIGUIENTES a la práctica del requerimiento , así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

 En el requerimiento  se le apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato  lanzamiento .

 Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

 En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio,  impondrá las costas al demandado  e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

  Si el demandado  formulara oposición , se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada dictándose la correspondiente sentencia.

La sentencia, en el juicio de desahucio por falta de pago se dictará dentro de los 5 día