CLÁUSULA SUELO y otras cláusulas también abusivas en las hipotecas

¿Que es la cláusula suelo?

La cláusula suelo o suelo hipotecario es una cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés a aplicar en la cuota aunque el tipo de interés baje.

La mayoría de hipotecas en España están referenciadas al Euribor.  Se trata de una tasa de intereses que se calculan a nivel europeo y que fluctúa constantemente. Los bancos, cuando conceden un crédito, por regla general, exigen en la devolución el pago de ese euríbor más un diferencial. La cuestión es que, ante la fluctuación constante del euríbor, en muchas hipotecas se incluyen cláusulas de suelo y techo . Significaba que el banco incluía en los contratos unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo).

En el año 2008, el Euribor superó el 5%, pero el techo no se activó pq las entidades bancarias habían colocado el techo por encima del 13%.  A partir del año 2009, el Euribor comenzó a bajar vertiginosamente situándose por debajo del 3% e incluso del 1%, y se activaron las cláusulas suelo, lo que supuso que la cuota de pago de los hipotecados no se adaptó a ese interés, las limitaciones estaban fijadas, en general, entre el 2% y el 3%, un porcentaje que era fácil de alcanzar, especialmente en comparación con el nivel tan elevado marcado en los techos .

Ante la imposibilidad de miles de hipotecados para aprovechar la bajada del euríbor, muchos descubrieron que sus contratos tenían cláusulas suelo. Comenzaron a llegar las denuncias, ya que muchos clientes aseguraban que no conocían su existencia y que las diferencias entre los suelos y los techos eran abusivas.

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable” . Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

La cláusula suelo únicamente afecta a las hipotecas variables, por lo tanto no inciden en los préstamos hipotecarios a tipo fijo, ya que este tipo de hipotecas no están referenciados a ningún índice como por ejemplo, el euríbor: Por tanto, la cuota es la misma durante toda la vida de la hipoteca ya que siempre cuentan con el mismo interés, salvo modificación pactada por ambas partes.

Otra forma de descubrir si tenemos cláusula suelo es comprobando los recibos de la hipoteca donde se indica claramente el tipo de interés aplicado. Además, si disponemos de una hipoteca variable, deberíamos haber notado un ahorro en las cuotas durante estos últimos meses, ya que el euríbor actual cotiza en mínimos (concretamente, lleva tres ejercicios en negativos) y 7 años atrás lo hacía a máximos.

Demostrar que la cláusula suelo es ilegal:

 1.-Si el banco no nos explicó en qué consistía la cláusula suelo y cómo afectaría en las mensualidades antes de la firma del contrato.  Falta de transparencia.  Hoy en día, los bancos están obligados a entregar un folleto explicativo donde se detallen todas las características de la hipoteca y asegurarse de que los clientes entienden a qué se comprometen.

2.-  Si existe una gran diferencia entre los valores aplicados de suelo y el techo en el contrato hipotecario.

Sentencia del TS de 9 de mayo de 2013

Esta  Sentencia consideró abusivas las cláusulas suelo, ya que los consumidores no habían sido adecuadamente informados acerca de la carga económica y jurídica que les imponían esas cláusulas. No obstante, el Tribunal Supremo decidió limitar los efectos en el tiempo de la declaración de nulidad de esas cláusulas, de modo que sólo produjera efectos de cara al futuro, a partir de la fecha en que se dictó la sentencia.

Dos Juzgados plantearon la cuestión al Tribunal de Justicia Europeo, teniendo en cuenta que una cláusula nula no vincula a los consumidores y se tiene que tener por no puesta.

SENTENCIA DE TJUE DE 21 DE DICIEMBRE DE 2016

DICE QUE: Que la consecuencia de su nulidad será siempre el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.

Que el juez nacional que declara nula la cláusula está obligado a imponer la obligación de devolución de los importes cobrados de m