Publicado: 12 de Abril de 2016

Infinidad de veces  hemos oído a personas quejarse de tener problemas con algún vecino : “tengo unos vecinos que hacen mucho ruido molestando a cualquier hora del día o de la noche y, a pesar de que les hemos pedido que dejen de hacer ruido, pasan de todo y siguen cada vez peor”.

Basura en las escaleras, música a todo volumen, malos olores, humos, locales de hostelería que generan muchas molestias... Terminar con estas actividades puede ser un proceso simple -basta con que el presidente de la comunidad requiera al vecino el cese de las mismas-, pero puede también convertirse en un largo calvario.

¿Qué hacer cuando somos molestados por las actividades de un vecino?

Por un lado, la facultad general prevista en el Código Civil, art. 1908,  que establece  que los propietarios responderán de los daños causados:  1.º Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.  2.º Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades. 3.º Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.  Este artículo ampara la obligación de indemnizar por los perjuicios causados en el abuso de las relaciones de vecindad y permite acudir al juzgado a reclamar daños y perjuicios por las molestias sufridas.  El TS reiteradamente ha declarado que aquello que supone molestia y perturbación, dentro de las relaciones de vecindad,  más allá de lo tolerable debe ser suprimido; es decir, el ejercicio del derecho propio no se puede traducir en perjuicio del ajeno. El problema alcanza un valor más sensible cuando, por ejemplo, los ruidos afectan al descanso porque la falta de sueño puede generar  patologías médica y jurídicamente aceptadas como tales.  Tenemos derecho a la salud y al descanso, y hay muchas sentencias que han concedido indemnizaciones muy sustanciosas por tal motivo.

Por otro lado, la normativa administrativa, del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, fija una serie de límites a las inmisiones de ruido, gases, olores y actividades a realizar. Se establecen niveles de ruidos según horas, o la prohibición de ejercer determinadas actividades en pisos o locales. Si tenemos conocimiento de uno de estos actos molestos podemos llamar a la policía local o poner una denuncia en dependencias administrativas con competencias en industria o sanidad, sobre todo frente a actividades comerciales o industriales.   Una Comunidad de Propietarios no tiene poder coercitivo para imponer sanciones pero sí existe una normativa municipal en cuanto a intensidad de ruidos, horarios de descanso, etc, así como una normativa general (el código civil e incluso el código penal) que regula los daños o molestias que puedan causarse a terceras personas, en este caso otros propietarios. Por lo tanto, ante cualquiera situación molesta lo recomendado es avisar a la policía que mida el nivel de ruido y denunciar ante el Ayuntamiento correspondiente para que, si procede, se sancione administrativamente al causante del daño.  

Todos estamos obligados a respetar a nuestros vecinos evitando ruidos tal como recoge nuestro Código Civil y la Ley de la Propiedad Horizontal.

Es decir, que cuando padecemos los ruidos (gritos, taconazos, televisores o aparatos a gran volumen, ladridos…) podemos oponernos en base a los textos mencionados.

Un primer paso sería hablar con ellos.  Debemos dar la oportunidad al vecino molesto para que se disculpe y no vuelva a repetir los actos molestos.

Si ese vecino hace caso omiso, o ni tan siquiera abre la puerta,  no estaría de más dar un segundo paso: hablar con los otros vecinos próximos.  Es de suponer que si nos molesta a nosotros, también molestará a los demás vecinos fronterizos (arriba, abajo, a un lado al otro…).  Por ello, cuántos más vecinos secunden la causa mucho mejor a la hora de afrontar la solución más conveniente.  Y, en la próxima junta vecinal, expondremos nuestra queja y pediremos que conste en acta nuestro malestar ante el comportamiento de este vecino. Si  vamos respaldados por el resto de vecinos aquejados, tendremos mucha más fuerza. A partir de aquí, la comunidad de vecinos representada en la persona del presidente podrá visitar el domicilio de su vecino o remitirle una carta y pedirle formalmente que cese en su comportamiento por resultar molesto al conjunto de los vecinos que le rodean.

Existen personas que no se avienen a razones y hay que utilizar la vía judicial para resolver el problema, aún a sabiendas que entrar en pleitos con un vecino se puede convertir en un verdadero drama debido a que estamos obligados a convivir pared con pared durante mucho tiempo.

Por ello, el mecanismo más relevante, y posiblemente más útil ante un caso grave, cuando las denuncias previas ante la policía local o autoridad administrativa no han surtido efecto consiste en el remedio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 7.2 donde se dispone de un procedimiento de actuación de la comunidad de propietarios frente al vecino molesto. Esta regulación conlleva un medio para requerir el cese de la actividad, reclamar una indemnización, e incluso privar temporalmente del uso de la vivienda al propietario molesto, (o resolver el contrato de arrendamiento frente al inquilino molesto).

La acción prevista en el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal, ante hechos como los descritos, es la de cesación de actividades molestas.  En dicho artículo se establece que:  "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.  El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.  Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

 Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.  Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento".

La acción de cesación regulada en el art. 7.2 de la  Ley 49/1960 responde a la necesidad de que, en el régimen de propiedad horizontal, las actividades que se emprendan en los elementos privativos de un inmueble por sus propietarios, o por quienes de ellos traigan causa, se desarrollen dentro de los límites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles de acuerdo con las normas de la buena fe, pues, en toda comunidad, el beneficio propio no puede traducirse en perjuicio ajeno.  El TC ha establecido en varias resoluciones que cuando concurren una pluralidad de propietarios y ocupantes de pisos en régimen de propiedad horizontal, se pueden establecer de forma legal o estatutaria, específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares.

La finalidad esencial de la acción es el cese de una conducta concurrente en el momento de presentarse la demanda e impedir que continúe produciéndose en el futuro; es decir,  preservar el interés comunitario frente al particular, y para ello objetiva la responsabilidad del propietario del piso o local donde se desarrolla la actividad prohibida, sea él o no quien de manera directa la realice, incluso con independencia de tener conocimiento de la misma.  El propietario, con independencia de utilizar o no por sí mismo la vivienda o local, tiene un vínculo contractual con los demás copropietarios que le obliga a usar o administrar sus bienes sin perjudicar al resto.

Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 1152/2008, de 27 de septiembre,  "El artículo 7.2, según la redacción dada por la Ley 8/99, de reforma parcial de dicho cuerpo legal, establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: a) las prohibidas en los estatutos; b) las que resulten dañosas para la finca y  c) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.  El que una comunidad de propietarios carezca de estatutos, ello no supone que no se pueda regular la situación vecinal.  La prohibición no es materia propia y exclusiva de los estatutos, que tienen carácter facultativo y no obligatorio y no son necesarios en la vida de la Comunidad.  En el título constitutivo de una comunidad se pueden establecer disposiciones "en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales e, incluso, imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio.  El hecho que, de forma reiterada los perros molesten a los vecinos con constantes ladridos o dejando excrementos se tendrá como actividad molesta, ya que, con toda lógica, no es preciso que estas conductas consten como prohibidas en los estatutos.  Evidentemente, sí es posible que en los estatutos conste que los propietarios no puedan dejar animales sueltos o que éstos ensucien los elementos comunes de la forma antes expuesta, pero resulta cuestionable que prohíban de manera general el que en una comunidad se tengan animales de compañía.

Son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: a) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares; b) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad, esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca  y, c) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto, entendiéndose que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad y que en ese concepto de actividad notoriamente incómoda ha de incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento, en un orden de convivencia , excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.  El comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Esa actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma.

La calificación o no como actividad dañosa, molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita puede dar lugar a un amplio elenco de supuestos que deviene en cuestión casuística, sin dejar de tener presente que lo sancionable no es sino el anómalo y antisocial ejercicio del derecho que, resulta patente y notorio cuando quedan justificados actos incívicos, de notoria importancia, que traspasan el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes reprobables que conforman una perturbación grave, por su intensidad y duración.

Estadísticamente, el supuesto que se da con mayor frecuencia es el de actividades incómodas, por la amplitud de su concepto, incluyendo en su seno conductas de todo tipo, tanto referidas a actividades negociables como individuales, que priven o dificulten a los demás del normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho, tratándose de una cuestión de hecho que habrá de valorarse sociológicamente.

El ejercicio de la prostitución en un bloque de viviendas no es una actividad ilícita ni inmoral, pero sí puede ser calificada de incómoda o molesta que permite el ejercicio de la acción por la comunidad de la acción de cesación y eventualmente de privación de uso del inmueble o de extinción de los derechos de ocupación si el que lo ocupa no es el propietario (Véase la Sentencia de la Iltma. Audiencia Provincial de Vizcaya de fecha 29/05/2015).

Para que pueda prosperar la acción de cesación, será precisa la concurrencia de los siguientes requisitos de procedibilidad: a) un previo requerimiento del presidente de la comunidad, ya de propia iniciativa ya de cualquiera de los propietarios u ocupantes, sin tenerse que apoyar forzosamente a este fin en acuerdo alguno de la junta de propietarios. Esto es, el sujeto activo del requerimiento es el presidente de la Comunidad que puede actuar por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario o de un ocupante.  b) el requerimiento ha de ir dirigido al infractor. En consecuencia, el sujeto pasivo del requerimiento es quien realice las actividades prohibidas  o el infractor, debiendo realizarse dicho requerimiento a quien realice las actividades prohibidas, no al propietario; c) el requerimiento ha de practicarse en forma fehaciente o fidedigna, aunque no necesariamente de tipo notarial, siempre que conste claramente su contenido y se pueda demostrar materialmente su recepción en destino; d) el contenido del requerimiento tiene que ser doble: de un lado, ha de instar la inmediata cesación en el desarrollo de las concretas actividades de que se trate y, de otro lado, ha de advertir de la inminencia del ejercicio de las acciones judiciales procedentes; e) en el requerimiento ha de concederse un plazo prudencial en atención a la actividad y circunstancias; f) si el requerimiento no surte efecto y el infractor persiste en su conducta, debe convocarse Junta de propietarios, sea ésta ordinaria o extraordinaria para tratar de ese problema concreto y con inclusión en el orden del día de la propuesta de ejercitar la acción de cesación. En dicha Junta podrá adoptarse el acuerdo expreso de ejercitar la acción de cesación autorizando al presidente para el ejercicio de la misma y, g) presentación de la demanda judicial dirigida contra el propietario aunque no sea él el requerido, y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, acompañada para su admisibilidad de la acreditación del requerimiento fehaciente y certificación del correlativo acuerdo de la junta.

Por último, hemos de insistir en que todos esos requisitos han de cumplirse y demostrarse, no pudiendo tratarse de situaciones pasadas ya cesadas, pues, de conformidad con lo previsto en el art. 7.2 de la Ley Ley 49/1960, se exige como presupuesto para el ejercicio de la acción de cesación que la actividad prohibida concurra en el momento de plantearse. Todo ello sin perjuicio de otras posibles acciones que, al amparo de lo previsto en el art. 1902 del C. Civil, puedan ejercitarse para reclamar reparaciones o por los daños y perjuicios que en su caso se hubiesen causado. 

Además de las obligaciones con el resto de vecinos y el pago de indemnizaciones si procede, el arrendador puede rescindir su contrato sin previo aviso, ya que el hecho de que en una vivienda tengan lugar actividades molestas para la normal convivencia en el edificio es, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, causa suficiente para la expulsión inmediata del inquilino, siempre que haya una sentencia judicial que lo demuestre. Sin embargo, la ley también establece que estos excesos deben ser continuados, por lo que nadie puede ser denunciado, por ejemplo, por una noche de excesos.

El art. 7.2 LPH determina que en el caso de que se incumpla la prohibición acordada judicialmente de que el comunero persista en su actitud se podrá derivar como delito de desobediencia, lo que nos llevaría al art. 556 CC que establece la imposición de una sanción de pena privativa de libertad de seis meses a un año por desobediencia a la autoridad judicial en virtud de un juicio previo en el que debería acreditarse en debida forma,- por ejemplo, mediante u reportaje de video o con varios testigos de la comunidad- que el comunero sigue infringiendo no ya la prohibición aprobada en la junta de propietarios, sino, también, el contenido de una sentencia firme que le requería al cese de una actividad por la que fue demandado y condenado.

Debemos acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, para recoger la definición de lo que debe entenderse por cada una de estas actividades. Son actividades molestas, según el párrafo primero del artículo 3 del citado Decreto, las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen".

Señala el párrafo segundo del artículo 3, que se calificarán como actividades insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana. Las actividades nocivas, según el párrafo tercero del artículo 3, son las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola. Por último, son actividades peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

Así, la mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es.  Tenemos que tener claro que, pese a que algunas sentencias hayan considerado como molesta, insalubre, nociva o peligrosa una actividad concreta, en todo caso hemos de valorarla en el caso concreto, para determinar si lo es o no, si supera los límites de tolerabilidad normales o no es así.

-¿Está permitido colocar cámaras de vigilancia en la escalera?

Este tema ha dado lugar a abundante jurisprudencia por la afectación del derecho fundamental a la intimidad y protección de la propia imagen. En principio se considera que la instalación de las cámaras de seguridad debe aprobarse por una mayoría de 3/5 partes de las cuotas de participación. Dicha instalación deberá estar justificada y respetar el principio de proporcionalidad, bien porque se produzcan actividades ilícitas en la comunidad o daños en elementos comunes. Además deberá estar claramente indicada la colocación de dichas cámaras mediante carteles visibles tal y como establece la Ley de Protección de Datos. Por lo tanto cumpliendo estos requisitos se pueden instalar cámaras de seguridad siempre en zonas comunes del edificio, ya sean garajes, portales, jardines y escaleras, nunca en zonas privativas.  Lo que está prohibido, lógicamente, es que las cámaras enfoquen al interior de una vivienda particular.  En el artículo 17.1 se admite que el establecimiento de un servicio de vigilancia requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La aplicación de la medida del art. 7.3 LPH de privar al infractor del uso del inmueble por tiempo no superior a tres años o declarar al ocupante extinguido el derecho de arrendamiento tiene que aplicarse solo en casos realmente graves.  

 La medida del art. 7.3 LPH tiene unos efectos sancionadores tan graves que el principio de proporcionalidad exige que se aplique en los supuestos de grave y patente incumplimiento de la normativa de la comunidad con un resultado grave de daños y molestias al resto de la comunidad determinante de que la única medida que se pueda aplicar sea la de la privación del uso del inmueble o la de la expulsión del mismo por  extinción del derecho arrendaticio del ocupante.

Tanto la privación del uso del inmueble al propietario como de los derechos arrendaticios supone una consecuencia de una patente obstinación del propietario u ocupante a seguir las directrices de la comunidad y haber tenido de forma constante una actitud incumplidora a las normas de la misma en lo que afecta a las actividades prohibidas en estatutos, ejercicio de molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Tras los requerimientos realizados por el Presidente de la comunidad o advertencias de los propios vecinos o encargados de la comunidad la persistencia en el ejercicio de actividades graves por el propietario u ocupante podrá conllevar la aplicación de estas medidas atendida la gravedad del incumplimiento.

Entre las actividades molestas, suelen ser típicas las sentencias donde se califica como tales las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, pero como siempre tenemos que analizar el caso concreto. El hospedaje ha sido habitualmente calificado como actividad molesta. La música y ruidos hasta altas horas normalmente se ha considerado actividad molesta, así como otras actividades tales como la instalación de hornos de los que emanan vapores u olores,  la excesiva afluencia de personas a un inmueble, si es constante; la instalación de un centro docente u oficina, la tenencia de ciertos animales.

En cuanto a actividades insalubres, por ejemplo, un vecino que acumule basura en su domicilio lo cual puede perjudicar la salud del resto de vecinos; la tenencia de determinados animales en la vivienda etc.

Las actividades peligrosas, por ejemplo cierto tipo de industrias que se puedan poner en un piso, tal como un laboratorio; fabricación y venta de pinturas etc.

En las relaciones de vecindad, además de los componentes antijurídicos, pesan mucho las normas sociales no escritas de civismo, cordialidad, tolerancia, convivencia, y buena vecindad, cuya inobservancia hace reprobable una determinada conducta, y de la vecindad un infierno.

En resumen, convivir con respeto a nuestros vecinos no solo es un imperativo legal. Es de sentido común. No obstante, cuando se dan circunstancias en que nos toca en suerte alguien ajeno a esa buena vecindad y urbanidad conviene intentar llevarlo amistosamente y hacerle darse cuenta de la molestia que causa, en una primera instancia a nivel particular y si no fuese satisfactorio, pedirlo a nivel colectivo en la reunión de vecinos. Si todos estos cauces de buena fe no dan como resultado un vecino que modifica su conducta, entonces será el momento de utilizar la vía judicial.