Publicado: 9 de Marzo de 2016


El supuesto se plantea cuando existiendo una póliza de préstamo con garantía hipotecaria con un deudor principal y varios fiadores solidarios, se ejecuta ese título no judicial, se saca a subasta el bien inmueble puesto en garantía y con el producto de la subasta no se cubre el importe total de la deuda.

Caso real:  El acreedor hipotecante presentó un procedimiento de ejecución de título no judicial ante el Juzgado competente según la localización del bien inmueble.  Se subastó éste y con el producto no se cubrió la deuda.  En la póliza constaban otras tres personas como fiadores solidarios cada uno con domicilio en lugares distintos.  Después de dos años, el acreedor hipotecante decidió iniciar otro procedimiento de ejecución hipotecaria, utilizando el mismo título anterior, pero contra uno sólo de los fiadores solidarios en otro Juzgado diferente, atendiendo esta vez al lugar del domicilio del ejecutado y además, no por la cantidad total sino que dividió la deuda en tres partes y le reclamó solo el 1/3 de la deuda.

En este caso hay que estar a lo dispuesto en el art. 579 de la LEC que establece que:

1. Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Con anterioridad a su reforma por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, este artículo 579 LEC preveía que, cuando la ejecución se hubiera dirigido exclusivamente contra un bien hipotecado en garantía de una deuda dineraria, si subastado el bien hipotecado, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podía pedir el embargo por la cantidad que faltaba y la ejecución proseguiría con arreglo a las normas ordinarias aplicable a toda ejecución.

Con esta reforma lo que se hizo fue sustituir la facultad de pedir el embargo por la cantidad que faltara, por la de pedir el despacho de la ejecución por esa cantidad. 

Como pone de manifiesto la doctrina, el acreedor que tiene garantizado su crédito con hipoteca puede ejercitar su acción en tres procesos diferentes, quedando a su elección el que estime más adecuado, siempre que cumpla los presupuestos procesales exigidos en cada caso y, con las consecuencias que supone el utilizar una u otra vía.

- El proceso declarativo ordinario que pese a que no suela ser habitual que los créditos garantizados con hipoteca se ejecuten en un proceso declarativo, no podemos olvidar la posibilidad de que el acreedor inste el que corresponda por la cuantía formulando una petición de condena, ya sea porque entienda mejor protegido su derecho, bien porque carece de algún requisito para el ejercicio de la acción de un proceso de ejecución.  En este procedimiento, efectivamente se podría demandar a las personas que intervinieran como fiadores, en reclamación de deuda

- El acreedor hipotecante puede acudir al proceso de ejecución común siéndole de aplicación las normas generales sobre la ejecución forzosa con las particularidades previstas para la ejecución dineraria. Evidentemente, en este caso puede dirigir la demanda ejecutiva contra todos los deudores, tanto reales como personales, art. 517,2,4ª LEC

- Por último, el acreedor puede acudir al proceso especial de ejecución hipotecaria, previsto en los arts. 681 y ss. LEC  que ha sido la opción preferida en la mayoría de los casos.  En este último caso, el ejecutante solo puede dirigirse contra el deudor, el hipotecante  o el tercer poseedor de los bienes hipotecados y por tanto, los fiadores solidarios carecen de legitimación pasiva.

Si el acreedor ejecutante decide acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria únicamente lo puede dirigir contra el deudor hipotecante sin participación alguna de los fiadores solidarios. 

 El  principio que ha motivado siempre el contenido del art. 579 LEC ha sido el de economía procesal, de ahí que con anterioridad a la reforma del 2011 el ejecutante hipotecario, si una vez subastados los bienes hipotecados su producto era insuficiente para cubrir su crédito, podía pedir el embargo, dentro del mismo procedimiento, por la cantidad que faltara siguiéndose después con arreglo a las normas ordinarias de toda ejecución.  ¿Cual era el problema?  Pues sencillamente que en ese procedimiento de ejecución hipotecaria solo había intervenido el deudor hipotecante, no así los fiadores, por lo que sólo se podían embargar otros bienes propiedad de aquel que había sido parte en el procedimiento, con el riesgo de que dicha parte careciera de más bienes y la cuestión tendría entonces que dilucidarse a través del procedimiento declarativo correspondiente, en el que sí tendrían cabida los fiadores solidarios.  Es decir, ninguna ejecución se podía seguir contra los fiadores solidarios que no hubieran sido parte en el procedimiento hipotecario.

Para resolver dicha cuestión y no obligar al ejecutante hipotecario a acudir a otro procedimiento y dar entrada a otros bienes si los hipotecados no fueran suficientes, se modificó el art. 579 LEC, en el sentido de que ya no se habla de embargo sino que se dice que “el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.

La previsión que contiene el art. 579 LEC constituye un privilegio para el acreedor hipotecario, y como pone de manifiesto la doctrina, su correcta interpretación pasa por entender que la facultad que se otorga al acreedor es la de conseguir el resarcimiento total de la deuda dentro del mismo proceso especial de ejecución hipotecaria, configurando así dos posibles procedimientos dentro de un sólo proceso, el especial hipotecario para la realización del bien hipotecado y el de ejecución ordinaria para cobrar el resto de la deuda no satisfecha con el producto del bien realizado. La finalidad que persigue el art. 579 LEC no es otra que la de evitar tener que acudir a un nuevo proceso cuando los bienes subastados han resultado insuficientes. Y así, esta ejecución ordinaria a  que alude el art. 579 LEC puede continuarse contra los bienes de los ejecutados (deudores hipotecarios que han sido parte en el proceso siempre que, a su vez, resulten obligados personalmente al pago de la deuda) y contra bienes de terceros que estando también obligados personalmente (los fiadores solidarios, e incluso el deudor principal) no hayan tenido intervención alguna.

Por tanto, está claro que no cabe la doble ejecución de un mismo título por separado.  Si el acreedor se dirige inicialmente contra el deudor hipotecario (por los cauces del ejecutivo especial) y tras la subasta de la finca hipotecada ésta resulta insuficiente, no puede con base en ese título ejecutivo, iniciar una nueva ejecución ordinaria, separada, contra los fiadores solidarios que figuran en aquél.    

Y es que, respecto de lo no cubierto a través del procedimiento hipotecario, la LEC no contempla la posibilidad de ejecutar separadamente el título ya ejecutado ni cabe atribuir a la escritura de préstamo hipotecario la dualidad a efectos de doble ejecución; una vez finalizado aquel, de conformidad con el art. 579 LEC, continuará la ejecución por los trámites ordinarios contra todos los codeudores y todo su patrimonio y fiadores solidarios, pudiendo  despacharse ejecución también contra ellos, pero siempre dentro mismo proceso, a fin de cubrir la cantidad restante.  Lo contrario supondría otorgar al ejecutante hipotecario, en caso de que el producto obtenido con la subasta del bien resultara insuficiente para cubrir su crédito, la facultad de decidir  contra que deudor solidario ejecuta, cuando ejecuta, por que cantidad ejecuta y donde ejecuta.